编者按
2022年是充满了戏剧性的一年：美联储多次加息、经济衰退风险、债股双杀频现、逆全球化趋势凸显，每一个事件都是对市场的反映，亦深深地作用于市场。
时值岁末年初，《国际金融报》记者围绕资本市场、货币政策、全球贸易、全球楼市等热点话题，采访了相关领域的专家学者，希望以此管窥市场脉动，为新一年的宏观环境变化做好准备。
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在经历疫情期间的史诗级暴涨之后，今年，全球主要房地产市场出现了一定程度的下跌。自今年年初以来，全球发达经济体的抵押贷款利率平均翻了一番，中短期来看，各国央行的加息步伐不会很快逆转，对于房地产市场来说，这将是一个坏消息。
近日，路透社对近100名房地产市场分析师进行了调查，他们预计，全球主要房地产市场将在2023年进一步下跌。惠誉评级也在其《全球住房和抵押贷款展望》中表示，2023年，大多数国家的名义房价增长率将大幅下降或放缓，这主要是高利率和生活成本上升所导致的购房需求降温。
在接受《国际金融报》记者专访时，亚洲房产科技集团居外IQI(Juwai IQI)联合创始人、集团CEO卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)预判，英国、美国这两大受到投资者长期追捧的房地产市场在明年将继续下行，而在今年涨幅名列前茅的迪拜将是明年备受投资者青睐的市场之一。
英美楼市整体下行
虽然美国通胀数据在近几个月呈现出放缓迹象，但离美联储2%的目标相去甚远，为了遏制通胀，美联储已经表示要在2023年持续加息，对于利率敏感型行业——房地产市场来说，这并不是个好消息。
安萨里表示，目前业内人士对2023年美国按揭贷款利率上升的幅度看法不一，“有人预计，明年上半年的按揭利率将到7%以上，之后将随着经济放缓而下降；也有人认为，利率7%的日子已经过去了，抵押贷款利率可能已经见顶。现在的利率仍然是一年前的两倍多，但如果通货膨胀继续放缓，利率可能会稳定在6%左右。”
安萨里认为，在2023年，美国房价大概率会继续下跌。值得注意的是，美国不同地区的房地产市场的降幅会有很大不同。那些疫情期间热门的移居目的地，如得州奥斯汀、爱达荷州博伊西和凤凰城，以及昂贵的西海岸城市，这些地方的房价降幅预计最大；同时，在中西部和东海岸等相对负担得起的住房市场，预计那里的房价将保持良好，尤其是芝加哥和康涅狄格州的部分地区以及纽约州北部。
不过，安萨里表示，美国房价在过去几年内增长了许多，因此，5%甚至10%的跌幅并不是大事。即使美国整体房价继续下降15%左右，也只是回到了2021年中期的水平，所以投资者不必对明年的下跌过于紧张。
对于美国房地产市场来说，仍有一利好因素，那便是目前该国就业市场正保持强劲，工资也在实现正增长，更重要的是，由于疫情时代的政府刺激措施，许多消费者仍有相当可观的超额储蓄，这一切将保证美国住房市场能够避免长期的低迷。
和美国一样，英国也是全球房地产投资客的热土。过去两年，英国房价受疫情助推，整体上涨了25%。但是，由于明年俄乌冲突走势不明朗，能源危机也无法在短时间内化解，欧洲国家将面临艰难的又一年：经济衰退、失业率上涨、能源价格高涨，而政府需要拿出大笔资金补贴消费者。
安萨里表示，由于购房资金成本增加及可支配收入减少，明年全英平均房价会有5%到8%的下调，到2024年底，全英房价将下降9%。
迪拜成投资新高地
自今年2月份以来，加拿大和瑞典的房价下降了8%以上；自去年的峰值以来，新西兰的房价下降了12%。
安萨里称，对于用现金购房的刚需买家或者海外投资客来说，房价下调不失为一个入场机会。考虑到疫情期间房价上涨的幅度、家庭可支配收入以及利率水平，加拿大、澳大利亚、新西兰、西班牙这些国家的楼市在2023年的下行幅度也会较高。不过，下降后的房价仍比疫情前高，购房难题还是会困扰首次购房者和年轻人。
相比之下，今年迪拜楼市涨幅居全球城市首位，从2021年10月到2022年10月，迪拜的优质房地产价格上涨了89%。中东国家今年因能源价格上涨而获利，迪拜又得益于地缘政治上的灵活地位，吸引了不少俄罗斯和南亚的买家，再加上邻国卡塔尔世界杯带来的人气溢出效应，迪拜楼市也一直受到中国等海外买家的关注。
迪拜领先的房地产代理商之一Unique Properties预测，迪拜的优质住宅市场将在2023年迎来全球最强劲的增长。迪拜房地产市场对海外买家相对友好，例如极具吸引力的激励措施、极低税率、长期签证等。预计在未来十年内，居住在迪拜的高净值人士将增长40%。
安萨里向记者表示，2023年，迪拜房地产市场将继续上涨，迪拜及其所在的阿拉伯联合酋长国将成为全球新升起的投资高地。
记者周秭沫
（文章来源：国际金融报）
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