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前言
(相关资料图)
2023年上半年龙岩楼市压力明显，核心原因在于经济修复的内生动力不强、需求不足等问题仍在持续，企业和居民投资预期尚未修复，购房信心不足，市场复苏还需政策的进一步支持。目前市场正面临供给约束及需求疲软两方面的制约，无论是供地端还是销售端均承压，整体市场规模未见改善趋势，各房企处在销售压力较大的现状。
上半年商品住宅累计成交金额29.29亿元、成交面积25.78万㎡，同比小幅提升，但以价换量市场成效趋弱，不同的板块、项目间的分化仍在继续，楼市仍处于修复期。
龙岩市区榜单
榜单数据说明
1.操盘榜数据口径：是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业；
2.全口径榜数据口径：指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；
4.龙岩市区范畴：新罗区；剔除退房数据；
5.项目属性：企业榜统计数据为商品房数据，包含商品住宅、商业、办公、车位/车库等所有在售物业类型；项目榜统计数据为商品住宅备案数据，包含普通住宅及别墅；
6.数据来源：涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据，不包含大定和认购数据；
7.统计时间：2023年1月1日-6月30日。
榜单解读
01
多重利好政策并行
购房成本压力降至低位
从全国上看，LPR在经过多次变动后，至6月份LPR已下降至4.2%，此次降息后房贷利率已至历史低位。LPR的下调有助于降成本和提信心，但下调作用相对有限，大经济环境下的居民购房预期值不断降低。如果想要解决当前信心及预期提振的问题，仍需加快推进稳楼市政策出台，进一步探索丰富的政策工具箱，以支持居民居住需求。
从龙岩实施上看，在3月底回收购房补贴后，在二季度又重出购房补贴政策延长至6月底。同时在公积金政策上亦层层加码，开展商转公贷款、提取当首付、推行带押过户等一系列调整措施。另外此次降息后将进入贷款利率3.7%的时代，多重优惠并行下，也极大降低还贷成本及购房首付压力。
02
土地库存压力持续高位
供地规模提质缩量提振土拍热度
上半年分别在3月及6月迎来土拍，两场土拍共成功出让3幅地块，成交总建18.19万㎡，采用“限房价、限地价、摇号”土拍方式。
三幅地块中有两幅位于核心地段，另一幅则位于东山片区。优质宅地相继推出，极大拉升土拍市场热度，同时也寄希望于此提高各房企对市场的积极性，能起到有效带动市场成交上扬趋势。三幅地的平均溢价率达到20.8%，比起此前绝大多数地块的热度都高得多，但均未触及摇号环节，其中两幅核心地块分别由厦门的安居控股及建发房产收入囊中。建发拍获地块更是首个第四代住宅的试点，正式拉开龙岩四代住宅新纪元。
目前市面上还有约25个地块项目尚未推售入市，其中部分地块已公布案名，但并未进入集中宣传期，营销节点缓慢。待售地块中曹溪、龙岩大道及城北板块居TOP3，合计待售地块高达13幅，占比过半。其他各大板块亦均有分布，但绝大多数掌握在本地国企手中，整体开发节奏较为缓慢。库存压力持续高位的当下，也造成上半年土地市场供给端放缓。但根据土地推介会上的年度拟出让地块，下半年尚有16幅商住地块待出让，如若全部出让将可能进一步加剧各大板块土地分化情况，当然有补仓需要的房企可适当关注部分优质地块的投资机会。
03
供求两端低位运行
房企营销花样百出刺激进场
供应端：上半年住宅市场新增供应16.28万㎡，同比下跌46%，半年时间仅12个楼盘新增供应，其中纯新盘仅未来城文博樾与联盛文曲苑两个。供应端再创低位，因年中冲刺业绩的压力，房企仅在6月的供货量有所增加，但增幅非常有限，规模仍处在相对低位，市场复苏动能转弱以来，房企推货信心愈发不足。市场仍是以老盘缓慢去库存房源为主，新盘入市脚步较为缓慢，多数项目迟迟未进入蓄客阶段，房企对市场预期不高，不断推缓营销节点。
成交端：上半年商品住宅成交25.78万㎡，同比上涨20.9%，单月最高成交量在3月份，单月高达11.48万㎡，另外6月年中冲刺阶段亦达到5.69万㎡。上半年单盘成交量超过万方仅6个，TOP3分别为建发和鸣、建发云著及融创观樾台，三盘合计成交8.97万㎡，占比达到34.8%。板块项目热度分化严重，尤其部分项目在大力度价格优惠刺激下快速走量，不同板块项目成交量被大幅拉开。即使新盘入市亦成效一般，新盘低调顺销已为常态，且首开入市效果一般。
春节后楼市的短暂回升主要得益于去年受疫情抑制的需求在年初释放，是刚需释放带动市场攀高，但在3月份就草草结束。这主要是缺乏充分的改善需求跟进释放的原因，也有供给端约束的因素，叠加政策提振效果低，市场成交量回归平淡。上半年各房企在营销策略上亦是下大功夫，诸如8999元/9999元每平任选房源、买房送车位、赠送十年物业费、不设楼层差及多重购房补贴等营销手段频出，其中不乏建发、保利、德兴等品牌实力房企。在如今房企承压市场下，自然会带动房价走势疲软，因此降价加速跑量成为多数房企的重头戏。
04
上榜房企业绩分化明显
TOP2成交面积占比超1/3
上半年上榜房企业绩分化较为明显，仅建发与德兴两家房企权益金额与面积均超8亿元、5万㎡关卡，其他均在2亿元、3万㎡以下，权益榜上榜门槛仅为0.86亿元、0.97万㎡。各大房企销售情况均不容乐观，承压势头居高不降。
建发房产包揽得所有房企榜单冠军之位，业绩贡献最大的为和鸣与云著，其次目前已售罄项目文璟此前亦有少量尾盘房源成交助力。该房企在售两盘中仅余约五百套未备案房源，但由于在6月份成功收下核心地段地块，地块总建面近10万方，及时补充土储使其将在后续市场竞争中保持强劲份额，仍在持续占据头部地位。
德兴集团揽下所有房企榜单的亚军，及项目榜单金额榜季军，津湖熙悦与津湖澜悦是主力贡献点，另外印象铂郡/璞玉润园/时代天骄等单盘亦均有5000-7000㎡成交量贡献。作为本地实力房企，在各大板块均有项目分布，市场可售房源量极为充足，其中不乏优质项目，无疑又是房企榜上常客。
融创中国凭借观樾台单盘摘得房企操盘榜双榜季军，及项目面积榜季军，单盘商品住宅成交面积达到2.40万㎡，仅次于建发双盘。但是该项目仅余少量可售房源，随着库存量消耗，且短期内难有拓储实力，将逐渐退出龙岩市场。
结语
上半年市场个别月份攀高原因是去年受抑制的需求得到释放，但很明显属于特殊情况，短期内难以再复制。资产回落已是大趋势，客户购房热情低，刚需下行已成定局。刚需人群重新回归观望，主要是对经济环境不明朗的担忧及对市场房价向下调整的期待，导致不少潜在购房群体受到影响，放缓买房的节奏。预计下半年将面临更大的销售压力，各房企在营销策略调整上是重点，低价跑量仍是主流趋势。市场能否缓慢回温还将取决于宏观经济面的影响，购房者的收入预期及对市场态度的转变。
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